Nietig of vernietigbaar besluit VvE
Beslissingen van de VvE (‘Vereniging van Eigenaren’ of ‘Vereniging van Eigenaars’) worden genomen in de vergadering van de eigenaars. Denk hierbij aan besluiten over de jaarlijkse begroting of achterstallig onderhoud. Alle eigenaren van de appartementen hebben toegang tot de VvE-vergadering. Het stemrecht in de vergadering is doorgaans gekoppeld aan het aandeel waarvoor de eigenaar gerechtigd is in de gemeenschap.
Stel u bent het niet eens met een besluit van VvE. Dan is het raadzaam om (tijdig) te onderzoeken of het besluit aantastbaar is. Besluiten kunnen nietig of vernietigbaar zijn.
Nietige of vernietigbare besluiten
Een besluit is nietig indien deze in strijd is met de wet of de statuten, tenzij uit de wet anders voortvloeit. Een belangrijke uitzondering op de regel dat een besluit in strijd met de wet of statuten nietig is, is wanneer sprake is van strijd met een wettelijke of statutaire bepaling die het tot stand komen van een besluit regelt. Een besluit is dan niet nietig, maar vernietigbaar.
Het verschil of een besluit vernietigbaar of nietig is, is van belang:
- Een nietig besluit kan niet worden genomen en heeft dus nimmer bestaan. Wanneer er desondanks wel uitvoering aan het besluit wordt gegeven, kan de nietigheid op ieder moment worden ingeroepen. Alhoewel het niet nodig is om de gang naar de rechter te maken, is het ingeval de betrokkenen het niet met elkaar eens zijn, soms wel nodig om de rechter te vragen te bevestigen dat een bepaald besluit nietig is.
- Een vernietigbare rechtshandeling roept in beginsel wel rechtsgevolgen in het leven. Pas als een vernietigbaar besluit in rechte wordt vernietigd, wordt dit geacht nooit te hebben bestaan. Hiertoe kan er een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter worden gestart. Dit verzoek tot vernietiging moet binnen één maand nadat de verzoeker kennis heeft genomen van het besluit. Dus als de verzoeker aanwezig was op de vergadering van de VvE dient het verzoek binnen één maand na de vergadering te zijn ingediend.
Volstrekte of gekwalificeerde meerderheid
Normaal gesproken worden de besluiten in de VvE-vergadering genomen bij volstrekte meerderheid van stemmen (dat wil zeggen: 50% van de stemmen + 1 stem). In sommige statuten van VvE’s wordt hiervan afgeweken. In dat geval is er voor bepaalde besluiten een gekwalificeerde meerderheid vereist (bijv. tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is). Hierdoor kan er in de VvE-vergadering wel eens een besluit worden genomen zonder te hebben voldaan aan de vereiste gekwalificeerde meerderheid.
Is het niet voldoen aan de vereiste gekwalificeerde meerderheid een nietig dan wel vernietigbaar besluit? In de parlementaire geschiedenis is bepaald dat het ontbreken van een op grond van de wet of de statuten vereiste meerderheid van stemmen tot een nietig besluit leidt, en niet tot een besluit dat vernietigbaar is wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen.
Het verschil tussen een nietig of een vernietigbaar besluit is niet altijd duidelijk. Gezien de korte termijn ingeval van vernietigbare besluiten, is het noodzakelijk om snel in stappen te nemen.
Gerelateerde artikelen
Toon allesMeldingsplicht voor de verhuurder van huurachterstand vóórdat ontruiming van de huurwoning wordt gevorderd
Vanwege een wetswijziging per 1 januari 2021 zijn alle verhuurders van huurwoningen – dus zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders – verplicht om een huurachterstand...