Meldingsplicht voor de verhuurder van huurachterstand vóórdat ontruiming van de huurwoning wordt gevorderd

Vanwege een wetswijziging per 1 januari 2021 zijn alle verhuurders van huurwoningen – dus zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders – verplicht om een huurachterstand te melden bij de betreffende gemeente. Doe je dit als verhuurder niet, dan is de verwachting dat rechters een vordering tot huisuitzetting op basis van huurachterstand afwijzen. Dit blijkt ook uit een aantal recente uitspraken van de rechtbank waarin een vordering van de verhuurder tot ontbinding en ontruiming van huurwoning is afgewezen (mede) vanwege de situatie dat de verhuurder bij de gemeente geen melding had gemaakt van de huurachterstand van betreffende huurder.

Kortom, van elke verhuurder wordt tegenwoordig verwacht dat hij sociaal is en dit brengt bepaalde verplichtingen met zich mee. Dat wordt hieronder toegelicht. Eerst wordt kort een toelichting gegeven op de wetswijziging die de grondslag is voor vorenbedoelde verplichtingen.

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (BGS)

Samen met de gewijzigde Wet gemeentelijke Schuldhulpverlening (WgS) is op 1 januari 2021 het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: ‘het Besluit’) in werking getreden. Door een wijziging van voornoemde wet is aan gemeenten een verplichting opgelegd om aan vroegsignalering van schulden te doen. Elke gemeente dient zelf het initiatief te nemen voor een gesprek met haar inwoners met schulden, met als doel het kunnen verlenen van gemeentelijke schuldhulpverlening en het voorkomen van huisuitzetting. Daarvoor is het nodig dat de gemeenten meldingen ontvangen van de schulden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan meldingen van energiebedrijven, zorgverzekeraars, drinkwaterbedrijven en dus ook verhuurders.

In het Besluit staat onder welke voorwaarden een verhuurder verplicht is om betalingsachterstanden te melden aan de gemeenten. Daarbij moet de verhuurder een aantal stappen doorlopen.

Een verhuurder moet sociaal zijn / de te nemen stappen

In artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening is over de verplichting van verhuurders het volgende opgenomen:

“De verhuurder verstrekt als er huurachterstand is, de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening (lees: de gemeente), als hij:

1. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;

en

1. de huurder heeft gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;

en

1. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand;

en

1. bij die herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

Kortom, vóórdat de verhuurder de contactgegevens van de huurder met de gemeente mag delen, moet de verhuurder een aantal stappen doorlopen:

1. Sociale incasso (sub a en b):

De verhuurder moet in persoon contact opnemen (lees: telefonisch, aan de deur of aan de balie) met de huurder om de betalingsproblemen van de huurder te bespreken. Tijdens dit persoonlijk contact is het de plicht van de verhuurder om de huurder te wijzen op de mogelijkheden van schuldhulpverlening.

2. Betalingsherinnering met betalingsregeling (sub c en d):

Na de sociale incasso moet de verhuurder minimaal één betalingsherinnering sturen naar de huurder. Daarbij is de verhuurder verplicht een betalingsregeling aan te bieden aan de huurder, zodat het wellicht mogelijk is om zonder tussenkomst van gemeentelijke schuldhulpverlening hierover afspraken te maken. Tevens moet de huurder in deze brief nogmaals de weg gewezen worden naar schuldhulpverlening. Concreet betekent dit dat de verhuurder aanbiedt om met schriftelijke instemming van de huurder zijn persoonsgegevens door te geven aan een gemeentelijke schuldhulpverlener zodat de huurder hulp kan krijgen bij het oplossen van de betalingsachterstand. Overigens is het raadzaam om ook expliciet op te nemen dat bij geen reactie van de huurder zijn gegevens aan de gemeentelijke schuldhulpverlening worden gemeld.

Wat te doen als de huurder niet reageert?

Indien een huurder niet heeft gereageerd op het aanbod om hulp in te schakelen, en pogingen tot persoonlijk contact zijn mislukt, is de verhuurder verplicht de nodige gegevens door te geven aan de gemeente. Dus ondanks dat het Besluit voorschrijft dat de huurder hiervoor schriftelijke instemming moet geven, is dit geen harde eis. Uitsluitend indien de huurder expliciet bezwaar heeft gemaakt – mondeling en/of schriftelijk – tegen het versturen van een signaal naar de gemeente, stopt de vroegsignalering en staat het de verhuurder vrij om (gerechtelijke) maatregelen te nemen tegen de huurder.

Hoe dient een verhuurder de huurachterstand te melden bij de gemeente?

De wijze waarop een melding moet worden gedaan, kan per gemeente verschillen. Om die reden dient de verhuurder bij de betreffende gemeente na te vragen hoe het aanmeldproces gaat. De verhuurder is vervolgens verplicht om het meldpunt te gebruiken dat de gemeente aangeeft en de gemeente vooraf expliciet heeft ingestemd met het doorgegeven van de contactgegevens van de huurder. Voornoemd meldpunt kan een website, webportal of e-mailadres zijn.

Omdat met de melding privacygevoelige informatie wordt uitgewisseld, zal de gemeente vooraf aan de verhuurder vragen om een overeenkomst te sluiten. Dit is een vereiste vanuit de privacywetgeving (de AVG). In de overeenkomst staan afspraken over de veilige uitwisseling van gegevens.

Let op: ook bij een hernieuwde betalingsachterstand kan het zijn dat de verhuurder een melding moet doen bij de gemeente.

Melding gedaan, en nu?

Zodra de verhuurder bij de gemeente een melding heeft gedaan omtrent de huurachterstand, moet de gemeente binnen 4 weken een hulpaanbod doen aan de huurder. Tijdens die periode mag de verhuurder geen incassomaatregelen nemen.

Indien de huurder de hulp van de gemeente heeft geaccepteerd, dan zal de gemeente dit doorgeven aan de verhuurder. Er vindt echter geen terugkoppeling plaats als er geen hulp is aanvaard, omdat dit niet is toegestaan in verband met de AVG. Kortom, heeft de verhuurder na 4 weken niks gehoord van de gemeente, dan kunnen de incassomaatregelen worden hervat. Tevens is het mogelijk om op dat moment een procedure bij de rechter te starten met als vordering de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Uiteraard geldt dan nog wel steeds de vuistregel dat er sprake moet zijn van een huurachterstand van minimaal 3 maanden. De tekortkomingen van de huurder moeten de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan namelijk rechtvaardigen.

Overigens dient er rekening mee te worden gehouden dat de gemeente een afkoelingsperiode kan verzoeken voor de duur van maximaal 6 maanden. In de afkoelingsperiode kan de huurder niet tot betaling van zijn huurachterstand worden genoodzaakt. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder gedurende langere periode geen vorderingen (bij de rechter) kan indienen tegen de huurder.

Sanctie

In de wet en het Besluit is voor de verhuurder geen sanctie opgenomen op het niet melden van de huurachterstand. Dit betekent dat de verhuurder de mogelijkheid behoudt om aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Echter, op basis van recente uitspraken van de rechtbank is de verwachting dat rechters een vordering tot huisuitzetting op basis van huurachterstand afwijzen als de verhuurder niet heeft voldaan aan zijn meldingsplicht. Om die reden doen verhuurders er verstandig aan voornoemde incassostappen te doorlopen.

Vragen of opmerkingen over de meldingsplicht van verhuurders?

Heeft u vragen over de meldingsplicht van verhuurders of zoekt u direct hulp bij het opstellen van een betalingsherinnering met informatiebrief aan de huurder? Neem dan gerust contact met ons op. Onze ervaren adviseurs helpen u namelijk graag verder op weg met een persoonlijk advies. Bel ons gerust op 038-851 5310 of stuur een e-mail aan: info@brouwers.nl. U kunt ook het onderstaande contactformulier invullen, wij reageren dan zo snel mogelijk op uw bericht.

 Bron: Vragen en antwoorden gewijzigde wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening | Vroegsignalering door verhuurders | Home | Volkshuisvesting Nederland