Als je een vakantiewoning op het oog hebt in Nederland, zijn er fiscale regels over de aankoop en het gebruik hiervan. Denk aan inkomstenbelasting – waaronder de box 3-heffing –, onroerendezaakbelasting en mogelijk ook overdrachtsbelasting, omzetbelasting en forensenbelasting. Houd daarbij rekening met het feit dat met name de heffing in box 3 over jouw vermogen, waaronder een vakantiewoning, de komende jaren gaat veranderen. Of dit positief of negatief voor je gaat uitpakken, is afhankelijk van de omstandigheden en bovendien deels nog niet bekend.
Met welke belastingen jij te maken krijgt bij de aankoop van een vakantiewoning, is afhankelijk van jouw (persoonlijke) omstandigheden en de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Deze advieswijzer bevat algemene informatie en kan niet zonder meer uitsluitsel geven over jouw eigen specifieke situatie.
Let op! Gezien de arresten van de Hoge Raad over de Wet rechtsherstel box 3 en de Overbruggingswet box 3 en mogelijke nieuwe plannen om in de toekomst het btw-tarief op verhuur van een tweede woning te verhogen, is het van belang dat je je extra goed laat informeren.
Omzetbelasting
Omzetbelasting bij aankoop
Koop je een nieuwe – nog niet eerder gebruikte – vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden. Koop je een vakantiewoning die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, dan zal hierover geen btw berekend worden. Op verzoek van zowel koper als verkoper kan in een dergelijk geval toch btw berekend worden als je de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor met btw belaste activiteiten. Je moet hiervoor toestemming vragen aan je belastingkantoor of je keuze vastleggen in de notariële akte van levering.
Let op! De hiervoor beschreven gevolgen voor de btw gelden als de vakantiewoning als ‘onroerend’ wordt aangemerkt. De vakantiewoning is onroerend als deze duurzaam met de grond verenigd is of in ieder geval naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. In sommige situaties zal een vakantiewoning roerend zijn en kunnen andere gevolgen voor de btw gelden.
De btw die bij de aankoop berekend wordt, kun je in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Koop je de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuur je deze ook (gedeeltelijk)?
Eigen gebruik vakantiewoning
Indien je de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt aan anderen, kun je de btw die bij de aankoop berekend is niet terugvragen bij de Belastingdienst.
Verhuur vakantiewoning
Verhuur je de vakantiewoning aan anderen, dan kun je mogelijk de btw die bij de aankoop berekend is wel (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Hiervan is volgens beleid van de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd. Bovendien moet sprake zijn van kortstondige verhuur.
Tip! Verhuur je de vakantiewoning minder dan 140 dagen per jaar, dan kan er nog steeds sprake zijn van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Neem voor jouw persoonlijke situatie contact op met een van onze adviseurs.
Of je de btw geheel dan wel gedeeltelijk terug kunt vragen, is afhankelijk van jouw eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruik je de vakantiewoning zelf niet, maar wordt deze alleen verhuurd, dan kun je de volledige btw over de aankoop terugvragen. Gebruik je de vakantiewoning ook voor eigen gebruik, dan kun je slechts het deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.
Voorbeeld
Je koopt in 2024 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2024 voor 70% verhuurd en voor 30% door jou zelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kun je dan in 2024 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.
Let op! Om btw te kunnen terugvragen, dien je je als ondernemer voor de omzetbelasting aan te melden bij de Belastingdienst. Inschrijven als ondernemer bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet nodig.
Indien de Belastingdienst van mening is dat je voor de verhuur van de vakantiewoning ondernemer bent voor de btw en je dus jouw btw kunt terugvragen, dien je 9% btw over de huur te berekenen en af te dragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar hier staat tegenover dat je de btw bij aankoop, en ook de btw met betrekking tot de bij jou in rekening gebrachte kosten voor de vakantiewoning, in aftrek kunt brengen (na toepassing van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).
Voorbeeld
In 2024 ontvang je € 5.450 (inclusief 9% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Je betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2024 draag je € 450 btw af. Van de € 210 btw over de kosten die je hebt gemaakt, kun je 70% (€ 147) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt jouw teruggaaf in 2024 € 14.397 (€ 14.700 btw + € 147 btw – € 450 btw).
Let op! Het nieuwe kabinet Schoof heeft in het Hoofdlijnenakkoord bekendgemaakt het btw-tarief op de verhuur van vakantiewoningen per 2026 te willen verhogen naar 21%. Dit plan moet eerst nog worden uitgewerkt in een wetsvoorstel en door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.
Tip! Moet je in een jaar per saldo btw betalen, dan kun je mogelijk gebruikmaken van de kleineondernemersregeling (de KOR).
De kleineondernemersregeling is in 2020 gewijzigd. Je kunt er tot een omzet van € 20.000 voor kiezen geen btw in rekening te brengen. In dat geval kun je ook geen btw terugvragen. Ondernemers die de nieuwe regeling willen toepassen, dienen dit te melden bij de inspecteur. Je vindt een aanmeldformulier op de website van de Belastingdienst (zoekterm ‘aanmelden KOR’). Het aanmeldformulier moet uiterlijk vier weken voor de ingangsdatum van het aangiftetijdvak waarin je de KOR wilt laten ingaan door de Belastingdienst zijn ontvangen. Kies je voor de KOR, dan moet je er drie jaar gebruik van maken. Als je tussentijds de omzetgrens van € 20.000 per jaar bereikt, geldt de KOR vanaf dat moment niet meer.
Let op! Je moet wellicht een deel van de afgetrokken btw op de vakantiewoning terugbetalen als je er in 2024 voor kiest om deel te nemen aan de kleineondernemersregeling. Dit is het geval als er na het jaar van aankoop van de vakantiewoning minder dan negen jaar zijn verstreken. Neem dit mee bij jouw keuze of neem hierover contact met ons op.
Wanneer je een jaaromzet van maximaal € 1.800 hebt, dan kun je de kleineondernemersregeling voor de btw toepassen zonder dit te melden bij de Belastingdienst. Ook de minimale termijn van drie jaar voor toepassing van de KOR wordt losgelaten. Deze regeling geldt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020.
Ontvangen of terugbetalen btw bij gewijzigd gebruik of verkoop
Als het eigen gebruik van de vakantiewoning wijzigt, wordt de btw die je in aftrek hebt gebracht, herzien. Wordt het eigen gebruik groter, dan zul je mogelijk btw terug moeten betalen. Daalt het eigen gebruik, dan krijg je mogelijk (extra) btw terug. Deze herziening moet je gedurende de negen jaar volgend op het jaar van ingebruikneming jaarlijks uitvoeren. De herziening vindt plaats op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening blijft achterwege als deze minder dan 10% bedraagt van de aan het jaar toe te rekenen reeds in aftrek gebrachte btw.
Voorbeeld
In 2024 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door jou zelf gebruikt. Je moet een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000 = € 2.100. Van deze € 2.100 heb je 70% (= € 1.470) terugontvangen. In 2024 heb je echter maar recht op 60% (= € 1.260). Het verschil bedraagt € 210. Dit is hoger dan 10% van de aan 2024 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). De herziening blijft daarom niet achterwege en je moet in 2024 € 210 aan btw terugbetalen.
Let op! Als je de aankoop-btw hebt teruggevraagd, wordt jouw vakantiewoning in het jaar van aankoop en de negen jaren daaropvolgend voor de btw gevolgd. Herziening van btw vindt niet alleen plaats bij wijziging in het gebruik zoals in het voorbeeld hiervoor, maar ook
